m a r k e t     t r e n d s    web udgave

 

__________________________________________________________

 

aktuelle temaer på det danske ejendomsmarked     -   december  2014

__________________________________________________________

 

 

 

 Mangel på valide analyseværk­tøjer på ejendomsmarkedet fører i worse case til krak

 

 

Det internationale ejendomsmarked er karak­teriseret af mangel på valide analyseredskaber til belysning af afkast/risiko forhold. Det har i væsentlig grad været medvirkende til en række fatale ejendomsinvesteringer og skyld i et utal af kalamiteter i pengeinstitutter og andre finansie­ringskilder og betydet, at flere er blevet nødlidende med efterfølgende dominoeffekter for ikke blot den finansielle sektor men samfunds­økonomien, hvad ”subprime loan” skandalerne kun vidner alt for godt om.

 

Kreditgivning og investering inden for ejendoms­markedet har i stor grad været baseret på boghol­derimæssige betragtninger over  lejeind­tægter og drifts- og renteudgifter tillagt en overvældende optimisme om kraftige prisstigninger. 

 

 

”The property watch” = spåkugle?

 

Makroøkonomisk har det såkaldte ”property watch”, der populært fortæller lidt om konjunk­turfaser og priser, været et af de mest ”avan­cerede” værktøjer og dermed det kompas, som mange ejendomsaktører blindt har stirret på.  Dynamiske analyser, der tager højde for en vifte af makro- og økonomiske forhold, der kan påvirke ikke mindst risikoparametrene har stort set været ikke-eksisterende.

 

Strukturerede analyseværktøjer, som systematisk gennemgår alle aktuelle og potentielle facetter af udviklingsprojekt har været negligeret af selv professionelle ejendomsinvestorer, der ofte har

ladet sig påvirke af trends og markedernes eksplosive udvikling i stedet for roligt ”at klappe hesten”. Ejendomsmarkedernes manglende gennemsigtighed med hensyn til handler og priser og ejendommes forskellighed hvad angår både kvalitet og beliggenhed har bidraget hertil.

 

Fraværet af analyseredskaber har gjort det nemmere for ikke-seriøse developere at operere i markedet, idet det har skortet på valide analyser, som kan deciffrere markedsforholdene på objektiv måde uden skjulte dagordenener.

 

Dette kan selvsagt føre til misinformationer, fejlinvesteringer og overbelåninger; forhold, som mange i disse år kan nikke genkendende til.

 

 

Ejendomsmarkedet - et marked styret af fornemmelser

 

Man kan undre sig over at et marked som ejendomsbranchen ikke har haft samme bevågen­hed, som f.eks. aktiemarkedet, hvor mange pro­fessionelle investorer kræver tilbundsgående mar­keds-, sektor og selskabsanalyser før end selv relativt mindre pengeanbringelser foretages.

 

Markedet har i stedet ofte været styret af fornemmelser og følelser, noget som enhver med blot minimalt kendskab til ejendomme kan ”kloge sig på”. Mursten er jo et visuelt investe­rings­ob­jekt, hvor æstetik spiller en fremtrædende rolle. Det fører imidlertid ikke nødvendigvis til, at det også kan være en rationel investering!

 

 

                                              ----------------------------------------------------------------------------------------------------

             

 

Analyseredskabet:  ”Real Estate Stress Test”

 

                              

REST® (Real Estate Stress Test) er en følsomheds­analyse, der har til formål at identi­ficere og analysere forventede betalingsstrømme og dermed forbundne potentialer/risici på makro- og mikro­niveau i forbindelse med realiseringen af ejen­doms-/byudviklingsprojekter.

 

Analysens udgangspunkt er opstilling af et basisscenarium, som afspejler den mest sandsynlige udvikling på analysetidspunktet. Der gennemføres derefter en brainstorming i et panel med en vifte af eksperter inden for et bredt spektrum af fagdiscipliner , hvor aktuelle­/poten­tielle indogene/exogene gevinst­/risiko­para­metre, der kan påvirke projek­tets an­lægs- og drifts­økonomi direkte og indirekte på kortere og længere sigt, afdækkes.

 

Afhængig af projektets art kan det tillige være relevant at inddrage cost-benefits, dvs. de samfunds­mæssige gevinster og tab, som en realisering af det pågældende projekt kan forventes at afføde.

 

De identificerede parametre rubriceres i relevante grupperinger afhængig af faktorernes karakter og beskaffenhed. Gevinst/risiko poten­tialet for hver gruppe vurderes særskilt og kvantificeres i forhold til basisscenariet, og hver gruppe - kategori - tildeles en relativ vægt (prioritering).

 

På baggrund af resultaterne sammenvejes variationerne (= udsving i gevinst/risiko potentialet) efter deres sandsynlighed, og standard afvigelserne udregnes.

 

En gennemgang af resultatet af REST-analysen kan afdække projektets maksimale gevinst-/tabsmuligheder (”risk at value”) og pege på forhold, som kræver særlig opmærksomhed i udviklings­processen, og hvor det kan være rationelt at fokusere på nedbringelse af risi­ci eller frem­me potentialer ved det konkrete projekt.

 

Stress test er navnlig kendt fra banksektoren, hvor de centrale pengeansvarlige myndigheder (f.eks. Den danske Nationalbank) regelmæssigt gennem­fører stress test for danske finansieringsinstitutter (pengeinstitutter m.fl.). Til forskel fra denne form for stress-test, medtager REST analysen også potentielle gevinstmuligheder ud fra den begrundelse, at en beslutning om at løbe en risiko er snævert forbundet med kravet om afkastniveau.

 

 

 

REST® er et analyseværktøj, der har til formål at afdække potentialer/risici på mikro- såvel som makroniveau ved gennemførelsen af byudviklings-/ejendomsprojekter i første fase kvalitativt og dernæst søge at kvantificere resultaterne, således at parametrene kan søges påvirket i en for projektet gunstig retning.

 

 

  

 

                                                                 

                                               _____________________________________________________________________

                                                                  

 

 

                 

 

m a r k e t   t r e n d s

 

udgives af:

 

analysehuset bbn consult

Skodsborgvej 158 B

DK-2840  Holte

 

www.bbnconsult.dk

markettrends@bbnconsult.dk

 

 

Dead-line for dette nummer:                                            12. december 2012                               

 

Ansv. havende redaktør:                                     Bjarne Boye Nielsen

 

Eftertryk tilladt med kildeangivelse.