REST® Real Estate Stress Test

 

REST® (Real Estate Stress Test) er arbejdstitlen på en ny avanceret følsomhedsanalyse. Værktøjet har til formål at identificere og analysere forventede betalingsstrømme og dermed forbundne potentialer/risici på makro- og mikroniveau i forbindelse med realiseringen af ejendoms-/byudviklingsprojekter. Analysens udgangspunkt er opstilling af et basisscenarium, som afspejler den mest sandsynlige udvikling på analysetidspunktet.

Der gennemføres derefter en brainstorming i et panel med en vifte af eksperter inden for et bredt spektrum af fagdiscipliner , hvor aktuelle/potentielle indogene/exogene gevinst/risikoparametre, der kan påvirke projektets anlægs- og driftsøkonomi direkte og indirekte på kortere og længere sigt, afdækkes. Afhængig af projektets art kan det tillige være relevant at inddrage cost-benefits, dvs. de samfundsmæssige gevinster og tab, som en realisering af det pågældende projekt kan forventes at afføde.

De identificerede parametre rubriceres i relevante grupperinger afhængig af faktorernes karakter og beskaffenhed. Gevinst/risiko potentialet for hver gruppe vurderes særskilt og kvantificeres i forhold til basisscenariet, og hver gruppe - kategori - tildeles en vægt (prioritering). På baggrund af resultaterne sammenvejes variationerne (= udsving i gevinst/risiko potentialet) efter deres sandsynlighed, og standard afvigelserne udregnes.  

En gennemgang af resultatet af REST-analysen kan afdække projektets maksimale gevinst-/tabsmuligheder (”risk at value”) og pege på forhold, som kræver særlig opmærksomhed i udviklingsprocessen, og hvor det kan være rationelt at fokusere på nedbringelse af risici eller fremme potentialer ved det konkrete projekt.

Stress test er navnlig kendt fra banksektoren, hvor de centrale pengeansvarlige myndigheder (f.eks. Den danske Nationalbank) regelmæssigt gennemfører stress test for danske finansieringsinstitutter (pengeinstitutter m.fl.). Målet er at estimere de tab, som ekstreme parameterværdier af forskellige samfundsøkonomiske faktorer - hver for sig og samlet - kan medføre for aktører primært inden for den finansielle sektor. Til forskel fra denne form for stress test, medtager REST analysen også potentielle gevinstmuligheder ud fra den begrundelse, at en beslutning om at løbe en risiko er snævert forbundet med kravet om afkastniveau.

 

REST® er et analyseværktøj, der har til formål at afdække potentialer/risici på mikro- såvel som makroniveau ved gennemførelsen af byudviklings-/ejendomsprojekter i første fase kvalitativt og dernæst søge at kvantificere resultaterne, således at parametrene kan søges påvirket i en for projektet gunstig retning. Real Estate Stress Test – REST® – udvikles af analysehuset bbn consult.